Обзор судебной практики

1. Единство судьбы земельного участка и построек на нем
при обращении взыскания

2.  Как считать размер убытков, понесенных на ремонт
поврежденного имущества?

3. Залогодатель или должник?

4. При каком условии земельный участок можно передавать
в субаренду без согласия арендодателя?

1.     Единство судьбы земельного участка и построек на нем при обращении взыскания

Определение от 29.06.2021 по делу А40-122389/2019 (305-ЭС21-6183)

Фабула дела

Между банком (кредитор) и компанией (заемщик) заключены кредитные договоры. В обеспечение исполнения обязательств компании по кредитным договорам между компанией (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключены договор ипотеки земельного участка и договор последующей ипотеки земельного участка. Решением суда с компании в пользу банка взыскана задолженность по кредитным договорам. Согласно результатам проведенной в рамках дела судебной экспертизы определена рыночная стоимость заложенного земельного участка. Банк обратился с иском об обращении взыскания на заложенные земельные участки через публичные торги, установив начальную продажную стоимость в установленном договорами размере.

Позиции судов

Суды трех инстанций иск удовлетворили.

Суды пришли к выводу о доказанности материалами дела права банка получить удовлетворение ненадлежаще исполненного обязательства должника из стоимости заложенного имущества, определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере, согласованном сторонами в договорах ипотеки земельного участка.

Отклоняя возражение компании о том, что в стоимость предмета залога не включена стоимость объекта незавершенного строительства, а также о том, что взыскание на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, возводимый на условиях долевого участия в строительстве, может быть обращено только при наличии оснований, предусмотренных ст. 14 Закона № 214-ФЗ, суды указали на отсутствие препятствий для осуществления компанией регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, после которой такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, ввиду чего обращение взыскания на земельный участок в пользу банка не нарушает интересы дольщиков.

Позиция Верховного Суда

При разрешении настоящего спора суды, установив целевой характер кредитов, выданных банком компании, и наличие у последней договоров участия в долевом строительстве, не проверили, когда был заключен этот договор и, соответственно, каким правилам – ч. 6 или ч. 7 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве – должны подчиняться залоговые отношения застройщика с банком по поводу спорного земельного участка. Отклоняя ссылку ответчика на ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, суды не учли, что спорный земельный участок находится в ипотеке в силу закона у участников долевого строительства, и, не решив вопрос об участии этих лиц или их представителя в деле, разрешили спор без учета их залоговых прав, установленных законом.

Кроме того, ссылаясь на необходимость государственной регистрации застройщиком объекта незавершенного строительства, суды не учли, что такая регистрация является условием нахождения в залоге у участников долевого строительства именно объекта незавершенного строительства, и наличие регистрации этого объекта не влияет на права участников долевого строительства как залогодержателей на земельный участок.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

2.     Как считать размер убытков, понесенных на ремонт поврежденного имущества?

Определение от 13.07.2021 по делу А47-597/2020 (309-ЭС21-7026)

Фабула дела

При производстве работ на железной дороге компании допущен сход с рельс двух вагонов, находившихся во временном владении и пользовании общества, в результате чего названным вагонам причинены повреждения, о чем составлены акты; виновником повреждения признана компания. Ссылаясь на возникновение вышеперечисленных убытков по вине компании, общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков.

Позиции судов

Суды трех инстанций иск удовлетворили.

Суды пришли к выводу о доказанности факта повреждения вагонов по вине ответчика, а также оплаты истцом стоимости восстановительного ремонта.

Отклоняя довод ответчика о необходимости исключения из суммы взыскиваемых убытков стоимости лома, образовавшегося в результате ремонта вагонов, суды указали на недоказанность ответчиком ремонтопригодности замененных при ремонте деталей, а также на то, что продажа истцом деталей, оставшихся после ремонта вагонов, не умаляет права потерпевшего на возмещение ущерба.

Позиция Верховного Суда

Разногласия сторон в настоящем споре возникли в связи с определением понесенных обществом расходов на восстановление поврежденных по вине компании вагонов (реальный ущерб). Поскольку полное возмещение вреда предполагает восстановление поврежденного имущества до состояния, в котором оно находилось до повреждения, обществом в состав убытков обоснованно включена стоимость новых деталей, использованных при ремонте вагонов.

В то же время в результате восстановительного ремонта во владении истца, помимо отремонтированных вагонов, оборудованных новыми узлами и деталями, остались выбракованные при ремонте узлы и детали.

Стоимость принадлежащего обществу имущества увеличилась за счет разницы между стоимостью приобретенных для замены и стоимостью выбракованных узлов и деталей. При этом если требование к причинителю вреда об оплате стоимости новых деталей основано на положениях ст. 15, 1082 ГК РФ, то оставление за собой выбракованных деталей подпадает под признаки неосновательного обогащения, поскольку не относится к неосновательному обогащению, не подлежащему возврату. Лицо, обязанное в силу закона оплатить стоимость новых деталей, не может быть лишено права на возврат потерпевшим старых деталей в натуре либо на зачет их стоимости при определении размера реального ущерба. Вывод судов об ином не основан на вышеприведенных нормах гражданского законодательства. При этом причинитель вреда, ссылаясь на неосновательное сохранение потерпевшим за собой старых деталей, по общему правилу не вправе выдвигать против суммы предъявленных к возмещению убытков возражения, связанные с использованием при ремонте узлов и деталей с иной степенью износа, чем у узлов и деталей, подлежащих замене. Вопрос о возложении на компанию понесенных обществом расходов на восстановительный ремонт в части, приходящейся на стоимость выбракованных деталей, не может считаться надлежаще разрешенным. Ссылка суда на недоказанность ответчиком ремонтопригодности замененных при ремонте боковых рам и надрессорных балок для решения указанного вопроса правового значения не имеет.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

3.     Залогодатель или должник?

Определение от 25.05.2021 № 4-КГ21-21-К1

Фабула дела

Гражданин обратился к обществу (ответчик) с иском о признании недействительным договора залога, заключенного от его имени. Истец заявил, что договоры не заключал, документы не подписывал.

Позиции судов

Суд первой инстанции иск оставил без рассмотрения.

Суд исходил из того, что истец признан банкротом и в отношении него введена процедура реструктуризации долга, в связи с чем договор может быть оспорен лишь в арбитражном суде в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Суд апелляционной инстанции с выводами согласился.

Позиция Верховного Суда

Исковые заявления, которые предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения.

Законом установлен специальный порядок предъявления требований кредиторов к гражданину, в отношении которого применяется процедура банкротства, и из буквального содержания этого закона следует, что иск о признании недействительными сделок (стороной которых является должник-банкрот), принятый к производству судом общей юрисдикции до даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов, подлежит оставлению без рассмотрения, если истцом по такому спору является кредитор (ст. 213.1 Закона о банкротстве).

Суды не учли, что по настоящему делу иск о признании договора недействительным был предъявлен не кредитором, а должником по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а не по установленным в главе III.1 Закона о банкротстве, а потому основания для оставления его без рассмотрения со ссылкой на положения ст. 213 Закона о банкротстве отсутствовали.

Определения отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

4.     При каком условии земельный участок можно передавать в субаренду без согласия арендодателя?

Определение от 22.07.2021 по делу А41-35990/2020 (305-ЭС21-4791)

Фабула дела

Между администрацией и обществом был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Письмом общество просило администрацию согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок сдачи земельного участка в субаренду. Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка (части, арендуемой обществом), а также предложило заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Ссылаясь на заключение договоров субаренды без согласия администрации, она предъявила иск о расторжении договора, согласовании даты прекращения договора аренды и возврате земельного участка.

Позиции судов

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Установив, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более пяти лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом суд первой инстанции указал на несоответствие п. 5.1 (о предварительном согласии на субаренду) договора аренды действующему на момент его заключения законодательству.

Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил. Суд округа поддержал позицию.

Суд установил, что п. 5.1 договора аренды не оспорен, недействительным не признан. Заключая договор аренды, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение условий договора, в связи с чем суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором договора аренды при заключении договоров субаренды с третьими лицами в отсутствие согласования с арендодателем, что является основанием для его расторжения и возвращения земельного участка истцу.

Позиция Верховного Суда

Согласно п. 18 ПП ВАС РФ № 11 при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными. Также п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 ЗК, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды и подлежали регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 ЗК, п. 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, то есть п. 9 ст. 22 ЗК, императивно установившего свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

Судебные акты вышестоящих судов отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

 Вернуться к списку тем