Аренда в период повышенной готовности

В связи с распространением на территории России коронавирусной инфекции (COVID-19) в Российской Федерации Указами Президента РФ от 25.03.2020 № 206 и от 02.04.2020 № 239 установлены с 30 марта по 30 апреля 2020 г. включительно нерабочие дни.

Органами власти субъектов РФ введены ограничительные меры, в том числе в Москве - Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12 УМ (с последующими дополнениями, ужесточающими ограничения) установлен режим повышенной готовности, предусматривающий на данный момент приостановление либо существенное ограничение деятельности большинства субъектов хозяйствования и ограничения гражданам на покидание мест проживания.

В такой ситуации арендаторы многих объектов недвижимости столкнулись с невозможностью (полностью либо частично) использовать арендуемые объекты.

На этом фоне впервые за долгое время применима в масштабе практически всей страны норма Гражданского кодекса РФ о действии обстоятельств непреодолимой силы – ч. 3 ст. 401 ГК РФ.

Так, арендатор, который не имеет возможности использовать арендуемый объект вследствие режима повышенной готовности (не может извлекать из него прибыль и оплачивать аренду), в соответствии с данной нормой может быть освобожден от ответственности за просрочку арендных платежей (пеней или штрафов по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и т.д.). Следует отметить, что от самой обязанности вносить арендную плату указанная норма не освобождает - ее необходимо будет внести после окончания периода форс-мажора.

Кроме того, государство ввело дополнительную защиту прав арендатора недвижимости, попавшего под ограничения режима повышенной готовности.

Так, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» законодатель:

• обязал арендодателя заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году;

• предоставил арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года.

Правительство РФ конкретизировало данную норму в Постановлении от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Кратко основные правила, устанавливаемые Постановлением № 439, следующие:

1. На отсрочку имеют право арендаторы, относящиеся к пострадавшим отраслям, которые определены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434:

• Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  

• Культура, организация досуга и развлечений;

• Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;

• Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;

• Гостиничный бизнес;

• Общественное питание;

• Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;

• Деятельность по организации конференций и выставок;

• Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

2. Арендную плату за период режима повышенной готовности можно перенести на 2021-2023 годы.

3. 50% арендной платы за период после окончания режима повышенной готовности до 01.10.2020 года также можно перенести на 2021-2023 годы

4. Перенесенная арендная плата распределяется равномерными ежемесячными платежами, составляющими не более 50% от размера арендной платы.

То есть, например, в январе 2021 года нужно будет оплатить арендную плату за январь 2021 года + 50% от арендной платы за апрель 2020 года, в феврале 2021 – арендную плату за февраль 2021 года + вторые 50% за апрель 2020 года и т.д.

5. Взимание каких-либо процентов или иных платежей за отсрочку не допускается.

6. Арендодателям рекомендовано применить снижение арендной платы с учетом периода фактического неосуществления деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных Указами Президента РФ.

7. Собственникам, предоставившим отсрочку, будут предоставлены налоговые льготы.

Следует отметить, что вышеуказанные нормы не изменяют договоры аренды напрямую, а лишь регламентируют типовые условия дополнительного соглашения, которое должно быть заключено между арендодателем и арендатором. При заключении соглашения существенное значение будут играть также положения самого договора аренды и конкретные обстоятельства использования (неиспользования) арендуемой недвижимости.

Если ваш бизнес пострадал в связи с арендными расходами в условиях ограничительных мер или у вас возникла необходимость защиты своих интересов от злоупотребления указанными нормами со стороны арендатора, вы можете обратиться за более подробной консультацией к нашим специалистам.